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住房公积金贷款应该怎么提前还款?

种丽思丰芸
2021/6/12 1:09:49
住房公积金贷款应该怎么提前还款?

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  • 小七哥老了

    2021/6/17 8:03:48

    部分提前还款后,银行只会对房贷余额进行利息收取,即后面计算利息的本金会减去已经提前还款那部分的金额,再继续按合同约定的利率进行计算,不过如果在提前款时所在银行允许客户对房贷余额的还款方式进行调整,那么就有可能会影响总利息的高低。

    房贷利息以房贷余额为计算基数,提前还款在名义上可以减少利息的支出。

    房贷利息计算的大原则并没有因为出现部分提前还款而改变。

    无论是否提前还款,都不会改变房贷利息的基本计算方式。动态的房贷利息是每月收取一次,而这个利息的计算基础就是当期剩余的本金,也就是房贷余额。

    例如一笔100万的房贷,按等额本息的方式还款30年,以5.39%的利率来计算条件,在第一个月的时候房贷余额就是100万,那么这个月的利息就是100万*(5.39%/12)=4491.6元,因为每月月供5609元不变,所以这个月的本金还了1117.4元左右。

    而在还第12期的时候,前面那么多期的本金合计一共还了13745元,这时候第12个月时本金就剩下986255元,那么这时候的利息就是这笔钱在这个月的利息,计算得到4429.9元,比第一个月时少了61.7元。

    这条标准不会改变,提前归还了部分本金只是在执行提前还款后使房贷余额减少了,使后面用来计算利息的本金跟着减少,但都是按房贷余额来计算当月的利息,剩余本金多,那么当月计算的利息就会比较多,反之就会少,而随着时长的变化,总利息也就会跟着变化。

    部分提前还款后会减少房贷余额的数目,使利息减少,但总额减少多少要看能否调整还款方式。

    通过对上面房贷利息计算原则的了解,我们可以知道利息的基本计算方式,而提前部分还款后,本金自然就随着还款而减少了,利息的计算基础也相应减少,从而影响到实际利息的规模。

    比如同样以上面的房贷条件为例,在第10年的时候提前还款20万,那么剩余的本金就由原来第10年的82.3万变成62.3万,利息的计算基础就少了20万,那么相应的利息就会有所减少。

    ●一般来说,银行都希望提前还款的客户选择保持原时间长度继续还款的方式,这样可以减少每个月的还款额,比如上面的例子在第10年提前还款后月供就由5609元降到4207元,还款的总时间保持不变,30年的期限还了10年以后,剩余时间是20年,总利息可以减少13万左右。

    ●而如果房贷所在的银行允许客户在提前还款时选择保持原有的月供不变,把还款的时间缩短,那么由于提前还款后每月的利息已经减少了,再继续保持原来的月供数额不变,就等于每月都在往里还比以前更多的本金,那么还款时间自然不用还那么久,可以比原来提早了7年多还清房贷。

    同时由于每月还的本金更多,后面剩余本金比按减少月供到4207这种方式递减得更快,所以后面用来计息的本金会越来越少,最后总的利息可以减少28.7万左右,比选择保持期限不变的方式要节省得更多。

    利息是静态的,而资金收益却可以是动态的,是否需要因为纠结房贷利息的高低而提前还款适合不同的人群。

    提前还款从静态上看可以减少房贷利息的支出,同时减轻还款的压力,这是一个比较明显的好处,但也不是对于每一个人来说都是最好的选择,如果是资金运用能力比较好的人,是可以对比利息的成本和资金收益之间的大小的。

    这里说的资金运用一般是指可以利用这笔计划用于提前还款的资金来投资的能力,有良好的投资能力的人,可以通过自己擅长的投资途径去获取超过房贷利息成本的收益,这样一来就不用对利息过于纠结。

    但这样做有一个前提,就是需要有真正的投资能力,或者相对安全的投资途径,否则不但可能无法获取到理想的收益,还有可能因此而损失本金,如果是这样的话,还不如老老实实地先还了房贷。

    而所谓的通胀影响,普通人需要为现金找到抵御通胀的投资途径,否则钱拿在手上还是会出现贬值的可能,普通的理财无法对抗通胀,也无法抵消每月计算利息和每月还款的房贷,在现在房价已经较少可能大涨的背景下拿着现金还真不如提早归还房贷。

    综上内容,房贷的利息以房贷未还的本金作为计算的基础,是否进行提前还款都不影响这一基本的计算原则,而提前还款会减少房贷的本金,从而降低了后面的计息,但这些减少的利息也可以根据自己的情况来对比,如果有良好的资金收益能力,用准备提前还款的资金所获取的收益也许可以盖过这些利息成本,但如果缺乏相应的能力还是选择提前还款更妥当一些。

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